Zakończenie najmu w Polsce to procedura, w której liczą się forma, terminy i właściwa podstawa prawna. Najważniejsza zasada brzmi: zero „samopomocy”. Wymiana zamków, odcinanie mediów czy inne utrudnianie korzystania z lokalu może stanowić przestępstwo. Spory rozwiązuje się pismami, a w razie potrzeby w sądzie; egzekucję (eksmitowanie) prowadzi wyłącznie komornik.
Materiał ma charakter informacyjny i edukacyjny; nie stanowi porady prawnej w rozumieniu przepisów. Zanim podejmiesz decyzję w konkretnej sprawie, rozważ konsultację z profesjonalnym pełnomocnikiem (adwokatem lub radcą prawnym). Autor nie odpowiada za skutki zastosowania informacji bez analizy indywidualnego przypadku.
Podstawa i forma wypowiedzenia
Relacje między wynajmującym a najemcą kształtują przede wszystkim kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie praw lokatorów. W lokalach mieszkalnych wiele kwestii – w tym wypowiedzenie przez właściciela – reguluje ustawowo właśnie ta ustawa. Wypowiedzenie musi być na piśmie i zawierać konkretną przyczynę. Brak formy pisemnej lub niepodanie powodu co do zasady czyni wypowiedzenie bezskutecznym.
Żeby pismo „doszło” skutecznie do adresata, powinno zostać doręczone w sposób umożliwiający zapoznanie się z treścią. W praktyce używaj listu poleconego z potwierdzeniem odbioru albo doręczenia osobistego za pokwitowaniem.
Najem na czas określony vs. nieokreślony
- Czas nieokreślony. Gdy umowa nie zawiera własnych terminów wypowiedzenia, stosuje się ustawowe: przy czynszu miesięcznym – miesiąc naprzód na koniec miesiąca; przy płatnościach rzadszych niż raz w miesiącu – 3 miesiące naprzód na koniec kwartału; przy płatnościach częstszych niż miesięczne – 3 dni naprzód, a przy najmie dziennym – 1 dzień naprzód.
- Czas określony. Wypowiedzenie jest możliwe tylko wtedy, gdy przewidziano je w umowie albo zachodzi jedna z wyraźnie wskazanych w przepisach sytuacji (np. naruszenia po stronie najemcy).
Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego
Najczęstsze ustawowe podstawy (co do zasady z miesięcznym okresem wypowiedzenia na koniec miesiąca):
- Rażące naruszenia umowy lub porządku domowego (np. uciążliwe zakłócanie spokoju, niszczenie mienia) – wymagane jest wcześniejsze pisemne upomnienie z żądaniem zaniechania naruszeń.
- Zaległości w czynszu i opłatach – gdy powstały za co najmniej trzy pełne okresy płatności. Najpierw musisz uprzedzić na piśmie i wyznaczyć co najmniej miesiąc na zapłatę zaległości wraz z bieżącymi należnościami. Dopiero po bezskutecznym upływie tego dodatkowego terminu składasz wypowiedzenie.
- Bezprawny podnajem lub oddanie do używania całości albo części lokalu bez wymaganej zgody – możliwe wypowiedzenie miesięczne.
- Remont lub rozbiórka budynku wymagające opróżnienia lokalu – na warunkach ustawowych.
Wypowiedzenie „na własne potrzeby” właściciela ma odrębne terminy:
- jeśli właściciel zapewnia lokal zamienny (albo najemca ma gdzie zamieszkać w porównywalnym standardzie) – 6 miesięcy naprzód, na koniec miesiąca;
- gdy właściciel nie zapewnia lokalu i najemca nie ma innego – 3 lata naprzód, na koniec miesiąca.
Co, jeśli najemca się nie wyprowadza?
Po skutecznym wypowiedzeniu (lub wygaśnięciu umowy) i braku dobrowolnego opuszczenia lokalu składa się pozew o eksmisję. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku egzekucję prowadzi komornik. Obowiązuje tzw. okres ochronny – co do zasady od 1 listopada do 31 marca nie wykonuje się eksmisji na bruk, jeśli nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ustawa przewiduje wyjątki (m.in. przemoc domowa, rażące zakłócanie porządku, zajęcie lokalu bez tytułu).
Najem okazjonalny i instytucjonalny – szybsza ścieżka po zakończeniu
Najem okazjonalny (dla osób fizycznych wynajmujących prywatnie, na czas oznaczony, co do zasady maksymalnie do 10 lat) wymaga dołączenia do umowy:
- notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji,
- wskazania innego lokalu, do którego najemca wyprowadzi się w razie zakończenia najmu, wraz ze zgodą jego właściciela.
Po rozwiązaniu lub wygaśnięciu takiej umowy, jeżeli najemca nie opróżnia lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia (z podpisem poświadczonym urzędowo), a następnie występuje o klauzulę wykonalności na notarialne oświadczenie. Dzięki temu komornik może przeprowadzić eksmisję bez dodatkowego procesu o eksmisję. Do najmu okazjonalnego co do zasady nie stosuje się m.in. przepisów o lokalu socjalnym oraz zimowym wstrzymaniu eksmisji. Pamiętaj też o zgłoszeniu zawarcia umowy do urzędu skarbowego w 14 dni, aby zachować uprawnienia wynikające z tej formuły.
Najem instytucjonalny (dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie najmu) opiera się na podobnej konstrukcji – także wymaga notarialnego poddania się egzekucji.
Checklista dla wynajmującego
- Przejrzyj umowę: czas trwania, klauzule wypowiedzenia, obowiązki stron.
- Wybierz podstawę prawną: przy długach – najpierw uprzedzenie z dodatkowym miesiącem na spłatę; przy innych naruszeniach – pisemne upomnienie, jeśli jest wymagane.
- Sporządź wypowiedzenie na piśmie z jasną przyczyną i prawidłowym terminem.
- Doręcz skutecznie (polecony z potwierdzeniem odbioru lub odbiór osobisty za pokwitowaniem). Zachowaj dowody.
- Po terminie: jeśli lokal nie został wydany, pozew o eksmisję i egzekucja przez komornika; uwzględnij ograniczenia okresu zimowego (poza trybami okazjonalnym/instytucjonalnym).
- Nigdy nie stosuj siłowych metod.
Podsumowanie
Legalne zakończenie najmu to połączenie właściwej podstawy, formy pisemnej, terminu i doręczenia. W lokalach mieszkalnych katalog przyczyn wypowiedzenia przez właściciela jest ustawowy, a przy zaległościach wymaga wcześniejszego uprzedzenia i dodatkowego miesiąca na zapłatę. Brak dobrowolnego opuszczenia lokalu kończy się pozwem o eksmisję i egzekucją komorniczą, z uwzględnieniem ochrony zimowej. Najem okazjonalny i instytucjonalny skracają drogę dzięki notarialnemu poddaniu się egzekucji. Trzymając się tych reguł, możesz zakończyć najem zgodnie z prawem i bez ryzyka dla siebie.
Stan prawny:
Stan prawny: 5 września 2025 r. (Polska).