Cena ustalona ze sprzedającym nie musi być dla banku równoznaczna z wartością mieszkania. Przy kredycie hipotecznym nieruchomość staje się zabezpieczeniem zobowiązania, dlatego bank analizuje jej wartość niezależnie od kwoty wpisanej do umowy przedwstępnej. Jeśli wycena okaże się niższa od ceny transakcyjnej, kupujący może potrzebować większej ilości własnych pieniędzy, nawet gdy jego zdolność kredytowa się nie zmieniła.
Cena zakupu nie przesądza o wartości przyjętej przez bank
Załóżmy, że właściciel chce sprzedać mieszkanie za 600 tys. zł, a kupujący akceptuje tę kwotę. Dla stron właśnie tyle kosztuje nieruchomość. Bank patrzy jednak na transakcję z innej perspektywy, ponieważ mieszkanie ma zabezpieczać spłatę kredytu przez wiele lat.
Wartość przyjęta na potrzeby finansowania może więc być niższa od ceny zakupu. Sama rozbieżność nie oznacza jeszcze błędu. Cena jest wynikiem konkretnej transakcji i negocjacji, natomiast wycena uwzględnia cechy nieruchomości oraz dane rynkowe wykorzystywane przy określaniu jej wartości.
Dla banku ma to bezpośrednie znaczenie przy obliczaniu wskaźnika LTV, czyli relacji kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Im niższa wartość przyjęta przez bank przy tej samej kwocie kredytu, tym wyższy będzie LTV.
Niższa wycena może zwiększyć potrzebny wkład własny
Mechanizm najlepiej widać na liczbach. Mieszkanie kosztuje 600 tys. zł. Kupujący przygotował 120 tys. zł własnych środków i chce zaciągnąć kredyt na pozostałe 480 tys. zł. Gdyby bank przyjął wartość lokalu równą cenie zakupu, kredyt odpowiadałby 80 proc. tej wartości.
Sytuacja zmienia się, jeśli bank wyceni mieszkanie na 540 tys. zł. Kredyt w wysokości 480 tys. zł odpowiada wówczas około 88,9 proc. wartości zabezpieczenia.
Jeżeli konkretna oferta banku zakłada maksymalne LTV na poziomie 80 proc., z wyceny 540 tys. zł wynikałaby maksymalna kwota kredytu wynosząca 432 tys. zł. Do zakupu mieszkania za 600 tys. zł kupujący musiałby więc dołożyć 168 tys. zł własnych pieniędzy, a nie pierwotnie planowane 120 tys. zł.
Różnica w wycenie może zatem przełożyć się na dodatkowe dziesiątki tysięcy złotych potrzebne do zamknięcia transakcji.
Osiemdziesiąt procent nie zawsze jest granicą
Nie można jednak przyjąć, że każdy bank zatrzyma finansowanie dokładnie na poziomie 80 proc. wartości nieruchomości. Zgodnie z zasadami ostrożnościowymi stosowanymi przy kredytach mieszkaniowych możliwe jest w określonych warunkach LTV sięgające 90 proc., przy czym część ekspozycji przekraczająca 80 proc. powinna być odpowiednio dodatkowo zabezpieczona.
Poszczególne banki ustalają przy tym własne warunki ofert, wymagania wobec klientów i zasady dotyczące wkładu własnego. Dlatego wycena niższa od ceny zakupu nie oznacza automatycznie, że bank zawsze obniży kredyt dokładnie do 80 proc. wartości lokalu.
Trzeba też rozdzielić dwa pojęcia, które często są ze sobą utożsamiane. Zdolność kredytowa mówi o możliwości spłacania zobowiązania z osiąganych dochodów. LTV opisuje natomiast relację kredytu do wartości zabezpieczenia. Można więc mieć dochody wystarczające do otrzymania 480 tys. zł kredytu, a mimo to nie uzyskać tej kwoty na konkretną nieruchomość z powodu zbyt wysokiego LTV.
Sprzedający nie musi zgodzić się na niższą cenę
Bankowa wycena nie zmienia automatycznie ceny ustalonej między stronami. Jeżeli w umowie uzgodniono 600 tys. zł, a bank przyjął wartość mieszkania na poziomie 540 tys. zł, sprzedający nadal może oczekiwać pełnych 600 tys. zł.
Kupujący może spróbować wrócić do negocjacji. Wycena poniżej ceny transakcyjnej jest konkretnym argumentem, szczególnie gdy zakup ma być finansowany kredytem. Właściciel nie ma jednak obowiązku zaakceptowania obniżki.
Jeżeli cena pozostanie bez zmian, brakującą część trzeba sfinansować w inny sposób. Najprostszym rozwiązaniem jest zwiększenie udziału własnych środków. W indywidualnych przypadkach bank może rozważyć również inną konstrukcję zabezpieczenia, jeżeli dopuszczają ją jego procedury, ale samo posiadanie drugiej nieruchomości nie oznacza automatycznie, że bank przyjmie ją jako dodatkowe zabezpieczenie.
Czy można przedstawić inną wycenę?
Jeżeli bank wymaga formalnej wyceny nieruchomości w procesie kredytowym, rzeczoznawca majątkowy powinien zostać wskazany w porozumieniu między kredytodawcą a konsumentem. Nie należy więc zakładać, że operat zamówiony samodzielnie u dowolnego rzeczoznawcy zostanie automatycznie zaakceptowany przez bank.
W razie dużej rozbieżności można ustalić z kredytodawcą, czy istnieje możliwość ponownej analizy wartości i jakie dokumenty byłyby do tego potrzebne. Inną drogą jest złożenie wniosku w kolejnym banku. Druga instytucja może zastosować własną ocenę nieruchomości i otrzymać inny wynik, ale nie ma żadnej gwarancji, że będzie on wyższy.
Znaczna różnica między ceną a wyceną powinna być też sygnałem dla samego kupującego. Nie oznacza automatycznie, że mieszkanie jest „przepłacone”, lecz daje powód, by jeszcze raz przeanalizować cenę i porównać lokal z podobnymi nieruchomościami.
Najwięcej zależy od umowy przedwstępnej i zadatku
Sytuacja komplikuje się, jeśli kupujący podpisał już umowę przedwstępną i wpłacił zadatek. Sama niższa wycena bankowa nie powoduje wygaśnięcia umowy ani automatycznego obowiązku zwrotu pieniędzy.
Kodeks cywilny przewiduje określone skutki związane z zadatkiem, ale strony mogą również odpowiednio ukształtować treść zawartej umowy. Przepisy przewidują zwrot zadatku między innymi wtedy, gdy umowa zostaje rozwiązana albo jej niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub odpowiadają obie strony.
Nie oznacza to jednak, że odmowa kredytu, zbyt niska wycena czy przyznanie mniejszej kwoty finansowania automatycznie gwarantują kupującemu zwrot zadatku. Znaczenie mają konkretne okoliczności oraz zapisy umowy przedwstępnej. Przy zakupie finansowanym kredytem szczególnie istotne są więc postanowienia określające, co stanie się, gdy bank odmówi finansowania albo zaproponuje kwotę niewystarczającą do sfinalizowania transakcji.
Niższa wycena nie musi przekreślać zakupu mieszkania. Może jednak całkowicie zmienić finansową stronę transakcji. Im większa różnica między ceną uzgodnioną ze sprzedającym a wartością zaakceptowaną przez bank, tym większa może być kwota, którą kupujący będzie musiał znaleźć poza kredytem hipotecznym.
Materiał edukacyjny, to nie jest porada prawna.