Mieszkanie z najemcą może być atrakcyjne dla inwestora, ponieważ nie trzeba zaczynać od poszukiwania osoby, która zajmie lokal. Ta sama sytuacja wygląda jednak zupełnie inaczej, gdy kupujący zamierza sam się wprowadzić albo szybko zmienić warunki najmu. Sprzedaż nieruchomości co do zasady nie kończy istniejącej umowy. Przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba więc sprawdzić nie tylko księgę wieczystą i stan techniczny lokalu, lecz także całą dokumentację dotyczącą najmu.
Nowy właściciel przejmuje istniejący stosunek najmu
Jeżeli wynajęte mieszkanie zostaje sprzedane podczas trwania najmu, nabywca co do zasady wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego. Nie powstaje więc zupełnie nowa relacja, której warunki można od początku ustalić według własnego uznania.
Dla kupującego oznacza to konieczność poznania treści umowy jeszcze przed transakcją. Trzeba sprawdzić, na jaki okres została zawarta, jaka jest wysokość czynszu, kiedy przypadają terminy płatności, jak rozliczane są media oraz jakie obowiązki strony przyjęły na siebie. Jeśli umowę później zmieniano, znaczenie mają również wszystkie aneksy i dodatkowe pisemne ustalenia.
Osobnego sprawdzenia wymaga forma najmu. Inaczej wygląda zwykła umowa, a inaczej najem okazjonalny, który wiąże się z dodatkowymi formalnościami i dokumentami. Samo zapewnienie sprzedającego, że „lokator ma umowę”, nie pozwala jeszcze ocenić sytuacji prawnej kupującego.
Kupno lokalu nie daje prawa do swobodnego zakończenia najmu
Najwięcej ostrożności wymaga zakup mieszkania, do którego nowy właściciel chce wprowadzić się sam. Założenie, że po podpisaniu aktu wystarczy wypowiedzieć umowę i zażądać oddania kluczy, może prowadzić do poważnego błędu.
Sama sprzedaż mieszkania nie daje nabywcy prawa do dowolnego zakończenia istniejącego najmu. Co więcej, w przypadku lokalu mieszkalnego, który najemca już objął, Kodeks cywilny wyłącza szczególne uprawnienie nabywcy do wypowiedzenia najmu wynikające wyłącznie ze sprzedaży wynajętej rzeczy. Zakończenie stosunku najmu trzeba więc oceniać na podstawie rodzaju zawartej umowy oraz przepisów dotyczących ochrony lokatorów.
Właściciel lokalu mieszkalnego nie ma pełnej swobody wypowiadania stosunku najmu. Znaczenie mają między innymi przyczyna wypowiedzenia, przewidziany prawem termin oraz wymagana forma. Jeśli sprzedający mówi, że lokator „za miesiąc się wyprowadza”, trzeba sprawdzić, czy rzeczywiście wynika to z umowy albo prawidłowo przeprowadzonego wypowiedzenia, czy jest jedynie ustną deklaracją. Zasady te szerzej omawia materiał o zgodnym z prawem zakończeniu najmu.
Historia płatności może zmienić ocenę całej inwestycji
Przy zakupie mieszkania inwestycyjnego wysokość czynszu jest tylko jednym z elementów. Równie ważne jest to, czy najemca rzeczywiście reguluje należności terminowo.
Przed transakcją dobrze przejrzeć historię płatności i ustalić, czy występują zaległości wobec właściciela albo nieuregulowane opłaty związane z lokalem. Trzeba też jasno rozdzielić należności dotyczące okresu sprzed sprzedaży od tych, które będą przypadały już nowemu właścicielowi.
Zaległego czynszu z wcześniejszych miesięcy nie należy traktować jako wierzytelności, która automatycznie przejdzie na nabywcę wraz z mieszkaniem. Jeżeli strony chcą inaczej uregulować takie należności, powinno to wynikać z odpowiednich ustaleń dotyczących transakcji.
Podobnego uporządkowania wymagają opłaty administracyjne, media czy inne koszty ponoszone przez najemcę. Jasne wskazanie daty, od której wpływy i wydatki związane z lokalem przypadają kupującemu, ogranicza ryzyko późniejszych sporów ze sprzedającym.
Kaucja nie powinna pozostać poza dokumentami
Jednym z łatwiejszych do przeoczenia elementów jest kaucja wpłacona poprzedniemu właścicielowi. Najemca mógł przekazać ją kilka lat wcześniej, a po zakończeniu najmu będzie oczekiwał jej właściwego rozliczenia.
Kupujący powinien ustalić, czy kaucję pobrano, w jakiej wysokości, czy dokonywano z niej wcześniej jakichkolwiek potrąceń oraz w jaki sposób zostanie ona rozliczona przy sprzedaży mieszkania. Nie powinno się przyjmować, że sama zmiana właściciela automatycznie rozwiązuje tę kwestię.
Najbezpieczniej, aby sposób rozliczenia kaucji pomiędzy sprzedającym i nabywcą został wyraźnie zapisany w dokumentach dotyczących transakcji. Nowy właściciel powinien dokładnie wiedzieć, jakie obowiązki związane z trwającym najmem przejmuje i jakie środki zostały wcześniej wpłacone przez lokatora.
Protokół pokazuje punkt wyjścia do późniejszych rozliczeń
Kupujący ogląda mieszkanie w jego obecnym stanie, ale nie zawsze wie, które uszkodzenia albo ślady zużycia pojawiły się już podczas najmu. Dlatego istotnym dokumentem jest protokół sporządzony przy wydaniu lokalu najemcy.
Pozwala on porównać stan mieszkania z początku najmu ze stanem obecnym i może mieć znaczenie przy późniejszym rozliczeniu stron. Dobrze sprawdzić również listę wyposażenia. Lodówka, pralka, meble czy inne przedmioty znajdujące się podczas oględzin w mieszkaniu nie muszą automatycznie stać się własnością kupującego, jeżeli strony sprzedaży nie ustalą tego jednoznacznie.
Przydatne są także dokumenty pozwalające zweryfikować osobę zajmującą lokal oraz rzeczywisty przebieg najmu. Zakres danych i dokumentów związanych z najemcą szerzej opisujemy w materiale o dokumentach przy wynajmie mieszkania.
Dobry lokator może być atutem, ale dopiero po sprawdzeniu umowy
Dla inwestora najemca, który terminowo płaci i chce pozostać w mieszkaniu, może oznaczać brak pustostanu oraz konieczności organizowania kolejnego najmu. Tę korzyść można jednak ocenić dopiero po poznaniu dokumentów.
Sama informacja o wysokości miesięcznego czynszu nie mówi, jak długo będzie jeszcze obowiązywała umowa, jakie są zasady jej zakończenia ani czy strony nie wprowadziły wcześniej dodatkowych ustaleń. Przed zakupem trzeba więc przejrzeć umowę i aneksy, historię płatności, sposób rozliczenia kaucji, protokół przekazania, stan opłat oraz warunki zakończenia najmu.
Kupując wynajęte mieszkanie, nabywa się nieruchomość funkcjonującą już w konkretnym stosunku prawnym. Dla jednego inwestora lokator będzie dużym ułatwieniem, dla innego – ograniczeniem planów wobec mieszkania. Odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, co rzeczywiście zapisano w dokumentach, a nie od zapewnienia sprzedającego, że „z najemcą nie ma żadnego problemu”.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W indywidualnej sprawie warto skonsultować dokumenty z prawnikiem lub notariuszem.