Niniejszą prognozę opieram na trendach z lat 2024-2025, dynamice popytu, aktualnej polityce mieszkaniowej, kosztach budowy oraz sytuacji makroekonomicznej. Stanowią one logiczną projekcję zjawiska widocznego w bieżących danych oraz w podejmowanych decyzjach rynkowych.
W mojej ocenie, nadchodzący rok na rynku mieszkaniowym będzie czasem stabilizacji z możliwymi „wyspami wzrostu”. Najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada wzrost cen do 4% w większości dużych aglomeracji oraz utrzymanie stawek w miastach średniej wielkości. Należy również oczekiwać spadku cen lokali o małym metrażu oraz tych z najniższym poziomem komunikacji..
W ujęciu szerokorynkowym nie oczekuje się istotnych korekt cenowych, co wynika z utrzymującej się niskiej podaży, wysokich kosztów wykonawstwa oraz braku znaczących zmian demograficznych w największych ośrodkach miejskich.
W obszarze dostępności finansowania oraz popytu spodziewany jest powrót do rynkowej normalności. Brak programów wsparcia typu „2%” wyeliminuje ryzyko sztucznego boomu, co prawdopodobnie przełoży się na umiarkowany i stabilny popyt, pozbawiony jednak gwałtownej dynamiki. Jednocześnie spadająca inflacja oraz stabilizacja stóp procentowych będą sprzyjać stopniowej odbudowie zdolności kredytowej. Rynek stanie się bardziej selektywny, z wyraźnie zarysowaną dominacją kupujących. Przewiduje się wzrost zainteresowania mieszkaniami 50–65 m² przy jednoczesnym spadku popytu na mikrokawalerki oraz segment inwestycyjny.
Rynek najmu: czynsze i nowe trendy
Stawki utrzymają się na wysokim poziomie, choć przy wyraźnej stabilizacji i rosnącej podaży, czynsze najmu wzrosną w umiarkowanym tempie, szacowanym na 3-6% rocznie.
Mimo, że koszty wynajmu pozostaną wysokie, dynamikę wzrostów będą ograniczać: rozwój sektora PRS, stabilizacja popytu ze strony studentów oraz pierwsze efekty regulacji najmu krótkoterminowego (Airbnb) w metropoliach. Najem instytucjonalny (PRS) zyska na znaczeniu w ośrodkach średniej wielkości, co sprawi, że fundusze inwestycyjne zostaną skierowane do miast takich jak m.in. Lublin, Rzeszów, Białystok, Olsztyn czy Szczecin. Do kluczowych czynników stymulujących ten trend należą niższe koszty wejścia oraz stabilny popyt.
Na rynku nieruchomości rok 2026 przyniesie ostrożną odbudowę podaży. Liczba rozpoczętych projektów będzie wyższa niż w 2025 roku, ponieważ deweloperzy zaczną uruchamiać inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach, koncentrując się na segmencie „średnim plus” i jednocześnie ograniczając te realizowane na peryferiach.
Istotną tendencją, która wyraźnie zarysowała się w 2025 roku, jest rosnąca rola projektów typu „mixed-use”. W 2026 roku można spodziewać się większej liczby osiedli z funkcjami usługowymi, zapewniających łatwy dostęp do transportu publicznego oraz zagospodarowania zrewitalizowanych terenów poprzemysłowych.
Polityka mieszkaniowa i regulacje
Bieżący rok będzie czasem kluczowych decyzji systemowych w obszarze polityki mieszkaniowej. Bardzo prawdopodobne jest uruchomienie programu budownictwa czynszowego, obejmującego pierwsze projekty finansowane z EBI/InvestEU, zwiększone wsparcie dla TBS/SIM oraz inicjatywy samorządowe realizowane na gruntach publicznych.
Rozpoczęte w minionym roku regulacje dotyczące segmentu krótkoterminowego (Airbnb), będą kontynuowane i wdrażane przez zdecydowaną większość miast. Ich realizację wspierać mają m.in. rejestry działalności, limity w centrach miast oraz obowiązek raportowania, co pozwoli uwolnić część zasobu mieszkaniowego na rzecz rynku najmu długoterminowego. Jednocześnie pojawią się pierwsze efekty reformy systemu planowania przestrzennego. Gminy rozpoczną wdrażanie planów ogólnych, nowych zasad wydawania decyzji WZ oraz bardziej przewidywalnych procedur administracyjnych. Choć na pełne rezultaty tych zmian trzeba będzie poczekać do okresu po 2027 roku, to właśnie 2026 stanie się rokiem ich intensywnego uruchomienia i wyraźnego przyspieszenia.
Idąc dalej, rynek wciąż będzie się zmagał z wysokimi wydatkami związanymi z budową, jednak wreszcie staną się one stabilne i przewidywalne tak, że zaplanowany dziś budżet nie ulegnie znaczącym zmianom przynajmniej w ciągu roku. Nie należy także oczekiwać dużych wzrostów ani nagłych wahań wartości nieruchomości, które można by nazwać “szaleństwem cenowym”. Koszty materiałów pozostaną stabilne, przy umiarkowanym wzroście wynagrodzeń dla pracowników i niższej presji płacowej w sektorze budowlanym niż w latach 2023-2024.
Z pewnością coraz większe znaczenie zyskają rozwiązania z segmentu odnawialnych źródeł energii, które staną się bardziej opłacalne przy dynamicznym rynku energetycznym w 2026 roku. Przewiduję, że deweloperzy i TBS-y będą częściej stosować prefabrykaty, integrować fotowoltaikę, pompy ciepła oraz magazyny energii, a także optymalizować koszty eksploatacji.
Trendy społeczne, ryzyka i prognoza rynku 2026
Na koniec warto zwrócić uwagę na trendy społeczne i demograficzne, które w znacznym stopniu wynikają ze wzrostu mobilności zawodowej. Oznacza to, że coraz więcej osób, migrując między miastami zmienia swoje „M”. Nie bez wpływu pozostaje również fakt drogich kredytów hipotecznych. Wysokie stopy procentowe i doświadczenia z ostatnich lat – w tym galopująca inflacja – sprawiają, że coraz mniej osób decyduje się na zaciąganie 30-letnich kredytów w warunkach tak nieprzewidywalnej sytuacji geopolitycznej. Dodatkowo społeczeństwo się starzeje, a wydłużająca się długość życia znacząco wpływa na rynek mieszkaniowy, zwiększając popyt na mieszkania dostępne cenowo, projekty senioralne oraz mniejsze lokale w atrakcyjnych lokalizacjach.
Warto jeszcze powiedzieć kilka słów o ryzykach i szansach rynkowych. Do głównych zagrożeń zaliczam m.in. opóźnienia administracyjne, niepewność regulacyjną oraz ograniczoną zdolność kredytową części gospodarstw domowych. Natomiast jeżeli chodzi o szanse to są nimi: stabilizacja kosztów budowy o rosnącym popycie na najem, nowych instrumentach finansowania mieszkań czynszowych oraz rozwój miast średnich jako rynków inwestycyjnych
W moim odczuciu najbardziej prawdopodobny scenariusz na 2026 rok prezentuje się następująco:
- Rynek mieszkaniowy: stabilizacja cen, umiarkowany popyt oraz większa podaż w dobrych lokalizacjach.
- Rynek najmu: utrzymanie wysokiego poziomu czynszów, rosnąca podaż PRS oraz widoczne pierwsze efekty regulacji Airbnb.
- Polityka mieszkaniowa: początek istotnych zmian systemowych, przy zwiększającej się roli samorządów oraz pierwszych inwestycjach czynszowych z udziałem środków UE (pod warunkiem mądrego katalogu działań jednostek samorządowych).
- Deweloperzy:ostrożny optymizm, chę
- do rozszerzania portfolio przy jednoczesnych skupieniu się na selektywnych i starannie wybranych projektach.
Podsumowując, rok 2026 upłynie pod znakiem stabilizacji i stopniowej odbudowy podaży – bez gwałtownych skoków cenowych, ale i bez znaczących spadków.. O kierunku rozwoju rynku przesądzą decyzje systemowe w zakresie najmu, planowania przestrzennego oraz finansowania budownictwa czynszowego. W tym okresie selektywnego wzrostu o sukcesie zadecydują: lokalizacja, jakość projektów, elastyczność wobec zmian regulacyjnych, dywersyfikacja portfela (w tym PRS) oraz efektywna współpraca z samorządami.
To rok, w którym wygrywać będą podmioty dobrze przygotowane strategicznie, a nie te, które liczą na szybkie zyski. I tego nam wszystkim życzę!
Krystyna Helińska
Wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości
Krajowej Izby Gospodarczej
Poniżej, tabelarycznie prezentuję prognozę na temat, „kto zyska, a kto straci” na polskim rynku nieruchomości w 2026 roku
Kto zyska w 2026 roku? | Kto zyska w 2026 roku? (jeśli spełni pewne warunki) | Kto straci w 2026 roku? |
| 1. Najemcy długoterminowi (szczególnie w dużych miastach) Dlaczego: regulacje najmu krótkoterminowego zaczną działać (rejestry, limity), część mieszkań wróci na rynek długoterminowy, PRS zwiększy podaż stabilnych mieszkań na wynajem, czynsze będą rosły wolniej niż w latach 2022–2024. Efekt: większa dostępność mieszkań na wynajem i bardziej przewidywalne czynsze. | 1. Inwestorzy indywidualni „pod wynajem” Zyskają, jeśli: kupią w dobrej lokalizacji, nie będą konkurować z PRS, wybiorą mieszkania 45–60 m². W przeciwnym razie – rynek będzie dla nich trudniejszy niż w latach 2020–2023. | 1. Inwestorzy indywidualni kupujący mieszkania „pod wynajem” To grupa, która w 2026 roku będzie miała najtrudniej. Dlaczego: konkurencja ze strony PRS (najem instytucjonalny) będzie rosła, regulacje Airbnb ograniczą część modeli biznesowych, czynsze będą rosły wolniej niż koszty utrzymania, brak szybkich wzrostów cen ograniczy potencjał spekulacyjny. Kto szczególnie straci: właściciele mikrokawalerek, inwestorzy na peryferiach, osoby kupujące na kredyt z wysoką dźwignią. |
| 2. Deweloperzy z projektami w dobrych lokalizacjach W 2026 r. rynek będzie premiował: bliskość transportu publicznego, projekty mixed-use, mieszkania 50–65 m², rewitalizacje terenów poprzemysłowych. Dlaczego zyskają: Popyt będzie selektywny, ale stabilny – a dobre lokalizacje zawsze wygrywają w okresach normalizacji. | 2. Miasta średnie Zyskają, jeśli: przyciągną PRS, poprawią planowanie przestrzenne, wykorzystają środki UE. To potencjalni „wygrani dekady”, ale nie wszyscy. | 2. Operatorzy najmu krótkoterminowego (Airbnb) 2026 rok to pierwszy rok realnego wejścia regulacji w życie. Co ich uderzy: rejestry najmu krótkoterminowego, limity w centrach miast, obowiązek raportowania danych, kontrole podatkowe, możliwe strefy zakazu w Krakowie, Gdańsku, Warszawie. Efekt: Część operatorów będzie musiała: przejść na najem długoterminowy, ograniczyć działalność, sprzedać część portfela. |
| 3. Fundusze PRS i profesjonalni operatorzy najmu 2026 rok to dla PRS: stabilne czynsze, rosnący popyt na najem, wejście do miast średnich (Lublin, Rzeszów, Szczecin, Białystok), mniejsza konkurencja ze strony inwestorów indywidualnych. Efekt: PRS stanie się jednym z głównych motorów podaży mieszkań na wynajem. | 3. Deweloperzy z projektami peryferyjnymi Rynek w 2026 roku będzie selektywny. Popyt przesuwa się do: centrów, dzielnic dobrze skomunikowanych, lokalizacji blisko transportu publicznego. Kto straci: deweloperzy budujący „osiedla w polu”, projekty wymagające dużych nakładów infrastrukturalnych, inwestycje oddalone od szkół, usług i komunikacji. Dlaczego: kupujący są ostrożniejsi, koszty życia na peryferiach rosną, miasta ograniczają wydawanie WZ w słabo skomunikowanych lokalizacjach. | |
| 4. Samorządy, które przygotowały projekty czynszowe Dlaczego: ruszą środki UE i EBI na mieszkania społeczne i czynszowe, rząd będzie premiował gminy z gotowymi projektami, reforma planowania przestrzennego zacznie działać. Zyskają: Miasta, które już w 2025 roku zabezpieczyły grunty i dokumentację (Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Poznań, część miast średnich). | 4. Gminy bez planów miejscowych i bez kadr Reforma planowania przestrzennego zacznie działać w 2026 roku, ale: Kto straci: gminy, które nie przygotowały planów ogólnych, gminy z niedoborem urbanistów i architektów, gminy, które nie mają gotowych projektów mieszkaniowych. Dlaczego: nie będą mogły szybko wydawać decyzji, stracą szanse na środki UE i EBI, inwestorzy będą je omijać. | |
| 5. Kupujący gotówkowi i inwestorzy długoterminowi W 2026 roku rynek będzie: stabilny, przewidywalny, bez gwałtownych wzrostów cen. To idealne środowisko dla: inwestorów gotówkowych, osób kupujących mieszkania na własne potrzeby, inwestorów długoterminowych (np. pod wynajem rodzinny). | 5. Właściciele mieszkań o niskim standardzie Rynek najmu będzie coraz bardziej profesjonalny. Kto straci: właściciele mieszkań bez remontów, mieszkania energochłonne, lokale w złym stanie technicznym. Dlaczego: najemcy będą mieli większy wybór, PRS podniesie standard rynkowy, koszty eksploatacji będą rosły. | |
| 6. Firmy budowlane i wykonawcy Dlaczego: koszty materiałów i robocizny będą stabilne, liczba nowych budów wzrośnie po słabym 2025 roku, projekty publiczne (TBS/SIM) zaczną ruszać. Efekt: Stabilny portfel zamówień i mniejsze ryzyko przestojów. | 6. Firmy budowlane o niskiej jakości usług W 2026 roku rynek wykonawczy będzie stabilny, ale bardziej konkurencyjny. Kto straci: firmy o słabej jakości, wykonawcy bez specjalizacji, podmioty nieprzygotowane do prefabrykacji i OZE. Dlaczego: inwestorzy będą bardziej selektywni, rośnie presja na efektywność energetyczną, projekty publiczne wymagają wysokich standardów. | |
| 7. Segment mieszkań energooszczędnych i prefabrykowanych W 2026 roku rośnie presja na: niższe koszty eksploatacji, efektywność energetyczną, szybkie budowanie. Prefabrykacja i OZE staną się bardziej opłacalne niż w latach poprzednich. | 7. Segment luksusowy w miastach średnich W 2026 roku popyt na luksus będzie skoncentrowany w największych metropoliach. Kto straci: projekty premium w miastach 100–300 tys. mieszkańców, inwestycje z wysoką ceną m², ale bez unikalnej lokalizacji. Dlaczego: popyt inwestycyjny będzie słabszy, lokalni nabywcy mają ograniczoną zdolność kredytową, rynek będzie preferował segment „średni plus”. | |
| 8. Osoby kupujące na kredyt z wysoką dźwignią W 2026 roku nie będzie impulsów popytowych typu „2%”. Kto straci: osoby kupujące „na granicy zdolności”, kredytobiorcy z wysokim LTV, nabywcy liczący na szybki wzrost cen. Dlaczego: ceny będą stabilne, raty nie spadną znacząco, banki będą ostrożniejsze. |
Rok 2026 będzie czasem weryfikacji dla strategii spekulacyjnych oraz inwestycji o niskim standardzie czy niepewnym statusie regulacyjnym. W przeciwieństwie do nich, przewagę rynkową zbudują podmioty koncentrujące się na jakości, stabilnym najmie i długoterminowym planowaniu. Kluczem do sukcesu okaże się również umiejętność budowania trwałych relacji z sektorem publicznym.
Krystyna Helińska
Wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości
Krajowej Izby Gospodarczej
Źródło: Krajowa Izba Gospodarcza