Rok 2026 będzie dla Europy momentem przejścia: z fazy stabilizacji po szokach w latach 2022–2024 do fazy selektywnego, zróżnicowanego wzrostu. Najważniejsze trendy będą wynikać z trzech sił: kosztów finansowania, presji regulacyjnej i zmian demograficznych.
W ujęciu ogólnym uważam, że Europa wchodzi w fazę „nowej równowagi”, głównie dzięki stabilizacji stóp procentowych, które nadal pozostają wyższe niż przed 2020 rokiem. Oznacza to brak gwałtownych skoków wartości mieszkań, większą selektywność inwestorów oraz przewagę najmu nad własnością. Regionalna inflacja zdaje się być pod kontrolą, lecz mimo widocznej tendencji stabilizacji kosztów materiałów i robocizny koszty budowy wciąż pozostają wysokie. Nie przełoży się to jednak na powrót cen do poziomów sprzed pandemii.
Rynek mieszkaniowy: najem na czele
Popyt mieszkaniowy będzie rósł w sposób nierównomierny – najsilniej w dużych metropoliach, regionach charakteryzujących się migracją wewnętrzną i zagraniczną oraz w krajach z aktywną polityką mieszkaniową (Austria, Holandia, Finlandia).
Na rynku mieszkaniowym segment najmu będzie rozwijał się szybciej niż własność, ponieważ ceny lokali wzrosną umiarkowanie na poziomie 1-4%. Najwyższą dynamikę progresji wykażą Hiszpania, Portugalia, Irlandia oraz Holandia. Z kolei w krajach takich jak Niemcy, Francja, Belgia, Skandynawia spodziewana jest stabilizacja cen lub jedynie ich minimalny przyrost, w efekcie wynajem pozostanie dominującą formą funkcjonowania rynku.
W 2026 roku czynsze będą rosły szybciej niż ceny zakupu w większości stolic UE, przy największej presji czynszowej w Dublinie, Amsterdamie, Berlinie, Wiedniu czy Sztokholmie.
Mieszkania czynszowe (PRS + sektor społeczny) będą kluczowym trendem, głównie ze względu na utrudniony dostęp do kredytów, zmiany demograficzne (wzrost liczby jednoosobowych gospodarstw domowych, migracje) oraz wzrost mobilności zawodowej.
Biura w polaryzacji i konwersji
Odnosząc się do rynku nieruchomości komercyjnych, należy spodziewać się jego powolnej odbudowy i dalszej polaryzacji, gdzie zdecydowanie rola zwycięzcy przypadnie biurom premium. Największy popyt odnotują lokale ESG-ready w centrach miast, oferujących elastyczne formy powierzchni biurowej.
Starsze biurowce będą tracić na wartości. W wielu krajach UE przyspieszy to proces ich adaptacji na cele mieszkaniowe, modernizacji energetycznej oraz redukcji powierzchni przez korporacje. Popyt będzie rósł, ale nie wróci do poziomów sprzed pandemii, w związku z czym model hybrydowy zostanie z nami na stałe.
Logistyka i magazyny – bezpieczna przystań inwestorów
W przestrzeni rynku magazynowo-logistycznego, który w 2026 roku pozostanie najmocniejszym segmentem, bardziej zauważalny będzie nearshoring i reindustrializacja, szczególnie w Europie Środkowej: Polska, Czechy, Słowacja i Węgry pozostaną kluczowymi hubami logistycznymi. Czynsze magazynowe pozostaną stabilne lub wykażą tendencję lekko wzrostową, przy popycie napędzanym przez e-commerce, produkcję oraz logistykę ostatniej mili. Nie ma się zatem co dziwić, że inwestorzy ponownie postrzegają logistykę jako „bezpieczną przystań”, zwłaszcza fundusze z Niemiec, Francji i Skandynawii.
Regulacje i ESG kształtują rynek
W obszarze polityki mieszkaniowej bieżący rok będzie czasem regulacji oraz przedsięwzięć publicznych, przede wszystkim za sprawą wdrażania przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego (Airbnb), które wejdą w życie w wielu krajach europejskich. W efekcie część mieszkań wróci na rynek najmu długoterminowego, a stawki w centrach mogą się ustabilizować. Równolegle widoczny będzie wzrost inwestycji publicznych w mieszkania czynszowe, szczególnie w Austrii, Holandii, Finlandii, Francji i Niemczech, które zwiększą finansowanie sektora społecznego. Wszystko to odbędzie się przy utrzymującej się presji na poprawę efektywności energetycznej budynków. W 2026 roku wejdą w życie kolejne elementy pakietu Fit for 55, obejmujące obowiązek modernizacji starszych budynków oraz zaostrzone normy dla nowych realizacji.
Selektywny kapitał i trendy rynkowe 2026
Przewiduję, że europejscy inwestorzy zachowają dużą ostrożność, stawiając na staranną selekcję projektów oraz kładąc silny nacisk na regulacje zrównoważonego rozwoju. Kapitał zacznie powracać na rynek, ale w sposób wybiórczy. Największym zainteresowaniem będą cieszyć się sektory PRS i logistyka, a także projekty typu ESG-ready oraz konwersje biurowców na cele mieszkaniowe.
Najmniejsze zainteresowanie inwestorskie będzie dotyczyć branży retail w „słabych”, mało atrakcyjnych lokalizacjach oraz starszych, dawno niemodernizowanych biurowców. Należy przy tym zaznaczyć, że stopy kapitalizacji staną się stabilne, po gwałtownych wahaniach w latach 2023–2024 rynek wyraźnie się uspokoił.
Jakie zatem będą najważniejsze trendy europejskie 2026 roku? Otóż:
- nastąpi konwersja biur na mieszkania i to będzie jeden z głównych trendów dekady,
- w wielu krajach najem stanie się dominującą formą zamieszkania,
- będzie mniej mieszkań dostępnych w ramach najmu krótkoterminowego, a więcej w obszarze długoterminowego,
- ESG stanie się warunkiem inwestycji – budynki nieefektywne energetycznie będą tracić na wartości,
- Europa Środkowa stanie się głównym hubem logistycznym, gdzie nearshoring i produkcja będą napędzać popyt.
Podsumowując, będzie to czas selektywnego wzrostu i dalszej transformacji rynku – podczas gdy sektor najmu i logistyka zyskają na znaczeniu, segment biurowy ulegnie polaryzacji, a polityka mieszkaniowa i regulacje energetyczne zaczną realnie kształtować rynek.
Krystyna Helińska
Wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości
Krajowej Izby Gospodarczej
Źródło: Krajowa Izba Gospodarcza