Wojna zwykle kojarzy się z załamaniem rynku nieruchomości. Tymczasem na Ukrainie dzieje się coś, co z zewnątrz wygląda paradoksalnie: w dużych miastach – takich jak Kijów czy Lwów – mieszkania wciąż drożeją. Setki tysięcy ludzi uciekły z terenów frontowych, część budynków została zniszczona, a mimo to w zachodnich i stołecznych lokalizacjach ceny idą w górę. Ile realnie trzeba dziś zapłacić za mieszkanie w dużym ukraińskim mieście, jeśli przeliczymy wszystko na złotówki?
Na potrzeby orientacji przyjmijmy, że równowartość jednego dolara to około 3,5 zł. To uproszczenie, ale wystarczająco dokładne, żeby złapać skalę.
Ceny rosną mimo wojny
Od początku pełnoskalowej inwazji miliony Ukraińców zmieniły miejsce zamieszkania. Część wyjechała za granicę, ale ogromna grupa przeniosła się ze wschodu i południa kraju do względnie bezpieczniejszych regionów – na zachód oraz do Kijowa. Jednocześnie wiele mieszkań uległo zniszczeniu, a część inwestycji deweloperskich została wstrzymana lub opóźniona.
Rynek zareagował klasycznie: mniej dostępnych lokali, więcej chętnych w wybranych miastach. W efekcie średnie ceny w dużych aglomeracjach wzrosły, choć liczba samych transakcji jest wciąż niższa niż przed 2022 rokiem. Najmocniej widać to we Lwowie i w stolicy.
Lwów – drogi i zatłoczony zachód
Lwów jeszcze niedawno uchodził za klimatyczne, stosunkowo tanie miasto studenckie i turystyczne. Po 2022 roku stał się jednym z głównych celów migracji wewnętrznej. To przełożyło się na silny wzrost stawek zarówno na rynku najmu, jak i sprzedaży.
W nowych inwestycjach średni koszt metra kwadratowego mieszkania we Lwowie odpowiada dziś mniej więcej 4,7–5 tys. zł za m². W tańszych projektach na obrzeżach może być nieco mniej, w topowych lokalizacjach – wyraźnie więcej, ale ten poziom dobrze oddaje realia przeciętnego nowszego budownictwa.
Jeśli przełożyć to na całe mieszkania (mówimy o nowszych blokach lub zadbanym rynku wtórnym), typowe widełki wyglądają następująco:
- kawalerka we Lwowie to zwykle wydatek rzędu
około 240–260 tys. zł, - mieszkanie dwupokojowe – mniej więcej 340–370 tys. zł,
- trzypokojowe – często 440–480 tys. zł, a w bardzo dobrych lokalizacjach jeszcze więcej.
W starszych blokach z czasów ZSRR da się znaleźć niższe ceny, ale zwykle kosztem standardu budynku, instalacji i otoczenia. W nowoczesnych kompleksach z parkingiem podziemnym, ochroną i rozbudowaną infrastrukturą kwoty potrafią znacząco przekroczyć górne widełki. Lwów stał się jednym z najdroższych miast mieszkaniowych na Ukrainie, zwłaszcza jeśli patrzymy na nowe budownictwo w popularnych dzielnicach.
Kijów – stolica z własną premią
Kijów żyje w rytmie alarmów powietrznych i realnego ryzyka ataków rakietowych, ale mimo tego pozostaje centrum politycznym, gospodarczym i symbolicznym kraju. To tutaj wracają firmy, które przeniosły się czasowo na zachód, tu koncentrują się instytucje państwowe i duży biznes. Stolica – jak wszędzie – ma swoją „stołeczną” premię w cenach mieszkań.
Na rynku pierwotnym metr kwadratowy mieszkania w Kijowie kosztuje przeciętnie od około 4,5 do 7 tys. zł za m². Niższy koniec tego przedziału odpowiada uśrednionym danym obejmującym szeroką ofertę nowych projektów, wyższy – szacunkom uwzględniającym przede wszystkim aktywne, nowoczesne inwestycje w dobrych lokalizacjach. Ostateczna cena zależy więc bardzo mocno od standardu, dzielnicy i konkretnego projektu.
Jeśli spojrzymy na konkretne lokale na rynku wtórnym i w nowszych budynkach, typowe kwoty wyglądają następująco:
- kawalerka w Kijowie to najczęściej wydatek rzędu
około 230–300 tys. zł,
przy czym w nowoczesnych blokach w dobrej lokalizacji może sięgnąć 320–380 tys. zł, - mieszkanie dwupokojowe mieści się zazwyczaj w przedziale
330–430 tys. zł, - trzypokojowe w standardowym segmencie to około
480–620 tys. zł,
a w segmencie premium, w topowych projektach i dzielnicach, ceny potrafią przekroczyć 700 tys. zł.
W tańszych dzielnicach – dalej od metra czy centrum, w starych blokach bez windy, z dużymi potrzebami remontowymi – da się zejść poniżej tych widełek. Z kolei najbardziej pożądane adresy, zwłaszcza w centralnych dzielnicach biznesowych, potrafią je zdecydowanie przebić.
Odesa i inne duże miasta
Obok Kijowa i Lwowa ważną rolę odgrywa również Odesa. Mimo że miasto nad Morzem Czarnym jest narażone na ostrzały, pozostaje istotnym ośrodkiem gospodarczym i kulturalnym. W nowych budynkach ceny metra kwadratowego zbliżają się tam do około 3,8–4,2 tys. zł za m². Kawalerki potrafią kosztować 150–220 tys. zł, a mieszkania dwu- i trzypokojowe odpowiednio więcej – wciąż wyraźnie taniej niż w Kijowie czy Lwowie, ale daleko od „okazyjnych” cen.
W innych dużych miastach – takich jak Dniepr, Iwano-Frankiwsk czy Chmielnicki – ceny są niższe w wartościach bezwzględnych, ale także wzrosły względem okresu sprzed wojny. W wielu z tych ośrodków metr kwadratowy jest o kilkadziesiąt procent tańszy niż w stolicy i we Lwowie, co przyciąga osoby szukające kompromisu między bezpieczeństwem a ceną.
Dlaczego jest tak drogo?
Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że wojna powinna zamrozić rynek lub doprowadzić do spadku cen. W praktyce działa kilka bardzo silnych mechanizmów w odwrotnym kierunku.
Po pierwsze, migracje wewnętrzne. Gdy setki tysięcy ludzi przenoszą się do kilku wybranych miast, popyt na mieszkania i wynajem rośnie gwałtownie. Po drugie, spadek podaży – część budynków została zniszczona, a nowych inwestycji przez długi czas było mniej. Po trzecie, rosnące koszty budowy: droższe materiały, robocizna, energia oraz dodatkowe wydatki związane z bezpieczeństwem (generatory, schrony, systemy alarmowe) podbijają ceny nowych projektów.
Dochodzi do tego czynnik inwestycyjny. Dla części kupujących mieszkania w Kijowie czy Lwowie są długoterminowym zakładem o przyszłość: liczą na to, że po zakończeniu wojny te miasta staną się motorami odbudowy, a wartość nieruchomości jeszcze wzrośnie.
Jak to wygląda z polskiej perspektywy?
Na tle polskich metropolii ceny za metr kwadratowy na Ukrainie są wciąż wyraźnie niższe. W największych miastach w Polsce nowe mieszkania potrafią kosztować nawet dwa–trzy razy więcej za m² niż w Kijowie czy Lwowie. Jednak jeśli spojrzymy na kwoty za całe mieszkanie, rzędu 300–600 tys. zł, brzmią one już znajomo dla kogoś, kto śledzi rynek w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście – zwłaszcza w przypadku większych lokali w dobrych lokalizacjach.
Różnica polega na tym, że za te pieniądze na Ukrainie wciąż można kupić więcej metrów kwadratowych niż w Polsce, ale ryzyko związane z taką inwestycją – militarne, gospodarcze i prawne – jest nieporównywalnie większe. Dlatego odpowiedź na pytanie, czy to „okazja”, nie wynika wyłącznie z tabelki z cenami. To przede wszystkim kwestia akceptacji realiów kraju, który wciąż żyje w warunkach wojennych i dopiero w przyszłości będzie budował swoją nową normalność.