W 2025 roku gminny najem mieszkań w Polsce skurczył się liczbowo, choć „na metry” wygląda to inaczej. Według wstępnych danych na koniec 2025 r. obowiązywało 586,2 tys. umów najmu lokali mieszkalnych z mieszkaniowego zasobu gminy – o 1,6% mniej niż rok wcześniej. Spadek dotyczył zarówno miast (-1,6%), jak i wsi (-2,1%), przy czym to właśnie obszary wiejskie tracą szybciej.
Gdzie spada liczba umów najmu: miasto traci dużo, wieś traci szybciej
W liczbach bezwzględnych dominują miasta – i to tam „znika” najwięcej umów, bo skala zasobu jest nieporównywalna. Na koniec 2025 r. w miastach było 537,1 tys. obowiązujących umów, na obszarach wiejskich 49,1 tys.
Jednocześnie wskaźnikowo wieś wypada gorzej: -2,1% r/r wobec -1,6% w miastach. To różnica, która może wydawać się kosmetyczna, ale w praktyce oznacza, że w mniejszych ośrodkach każdy ubytek „waży” bardziej – bo alternatyw (rynek najmu, zasób prywatny, nowe inwestycje) jest mniej, a dojazd do pracy czy usług częściej determinuje decyzje mieszkaniowe.
W tle warto zauważyć jeszcze jeden szczegół: w 2025 r. zawarto 39 950 umów najmu, czyli minimalnie mniej niż w 2024 r. (-0,3%). I tu pojawia się ciekawy kontrast: w miastach liczba zawartych umów spadła (-0,6%), a na wsi… wzrosła (+1,9%). To może sugerować, że część gmin wiejskich próbuje aktywniej „obracać” zasobem (zamiany, nowe przydziały, porządkowanie stanu prawnego), ale jednocześnie traci lokale w innym mechanizmie – np. poprzez wyłączenia z użytkowania, sprzedaż, zmianę funkcji czy pogarszający się stan techniczny.
Metry kontra liczby: miasta zyskują powierzchnię, wieś ją traci
Najbardziej nieintuicyjny wniosek z danych jest taki: choć liczba umów maleje, łączna powierzchnia użytkowa wynajmowanych lokali rośnie. W całym kraju było to 27 067,8 tys. m², czyli +2,0% r/r.
Jednak rozkład jest skrajnie różny:
- w miastach powierzchnia wynajmowanych lokali wzrosła o 2,3% (do 24 780,1 tys. m²),
- na obszarach wiejskich spadła o 1,7% (do 2 287,7 tys. m²).
Co to może oznaczać w praktyce? W miastach ubywa umów, ale w zasobie „zostają” (albo szybciej wchodzą) większe metrażowo lokale, ewentualnie lokale po scaleniu, przebudowach czy zmianach standardu. Na wsi spadek liczby umów idzie w parze ze spadkiem łącznej powierzchni – a to wygląda bardziej jak realne kurczenie się użytkowanego zasobu.
Dla wykonawców i zarządców to ważna wskazówka: modernizacja w miastach częściej będzie dotyczyć budynków większych, wielolokalowych, gdzie da się planować roboty etapami i korzystać z efektu skali. Na wsi częściej mówimy o rozproszonych obiektach, mniejszych wspólnotach, lokalach w budynkach o bardziej zróżnicowanej konstrukcji i historii remontowej.
Najem socjalny: delikatny wzrost i wyraźny podział terytorialny
Osobno warto spojrzeć na najem socjalny, bo to segment, który „niesie” najtrudniejsze potrzeby i zwykle najszybciej obnaża stan techniczny budynków. W 2025 r. liczba obowiązujących umów najmu socjalnego wyniosła 64,2 tys. i była wyższa o 0,6% niż rok wcześniej. W miastach nastąpił wzrost (ok. +0,9%), a na obszarach wiejskich spadek (ok. -1,5%).
Ten rozjazd ma praktyczne konsekwencje: w miastach rośnie presja na utrzymanie i dostosowanie lokali socjalnych, a wraz z nią rośnie zapotrzebowanie na szybkie, powtarzalne remonty standardowe (instalacje, łazienki, podłogi, stolarka, wentylacja). Na wsi częściej problemem może być nie tyle popyt, co „utrzymalność” zasobu: koszty ogrzewania, dostęp do mediów, trudniejsze warunki techniczne starszych budynków.
Kolejka do mieszkań: mniejsza, ale wciąż miejska
Na koniec 2025 r. na najem lokali od gminy czekało 117,8 tys. gospodarstw domowych, z czego 85,7% dotyczyło miast. W miastach liczba oczekujących spadła o 1,5% r/r, na wsi o 0,1%.
Zmniejszenie kolejki może mieć różne przyczyny (zmiany kryteriów, migracje, sytuacja na rynku prywatnym, przekształcenia zasobu), ale z punktu widzenia budownictwa liczy się jedno: popyt na lokale gminne w miastach pozostaje ogromny. A gdy popyt jest stały, rośnie znaczenie jakości zarządzania technicznego – bo każdy lokal wyłączony z użytkowania (wilgoć, instalacje, bezpieczeństwo pożarowe) realnie wydłuża czas oczekiwania.
Co z modernizacją: trzy priorytety, które wracają w każdej gminie
Jeśli liczba umów spada, modernizacja przestaje być „projektem wizerunkowym”, a staje się narzędziem utrzymania zasobu w ogóle. W praktyce najczęściej wracają trzy pakiety robót.
Po pierwsze: termomodernizacja i ogrzewanie
To nie tylko ocieplenie ścian. W zasobie komunalnym równie często „wąskim gardłem” jest źródło ciepła, instalacja wewnętrzna, regulacja, wentylacja i mostki cieplne. W miastach da się robić to etapami (klatka po klatce, pion po pionie). Na wsi kluczowe bywa dobranie rozwiązań odpornych na nieregularne użytkowanie i realne możliwości serwisu.
Po drugie: wilgoć, wentylacja i łazienki
To obszar, który generuje najwięcej wyłączeń lokali z użytkowania. Niewydolna wentylacja grawitacyjna, nieszczelności, brak prawidłowego odprowadzenia wilgoci po modernizacjach „na szybko” – wszystko to kończy się reklamacjami, grzybem i kolejnymi kosztami. Dla wykonawcy oznacza to konieczność pracy według jasnego standardu: pomiarów, odbiorów, protokołów, a nie tylko „zrobione – zamknięte”.
Po trzecie: instalacje i bezpieczeństwo
W starym zasobie instalacje elektryczne i gazowe potrafią być piętą achillesową. Modernizacja powinna iść w kierunku przewidywalności: wymiana pionów, uporządkowanie rozdzielni, zabezpieczenia, doprowadzenie do standardu, który minimalizuje awarie i ryzyko. To mniej spektakularne niż nowe elewacje, ale zwykle bardziej odczuwalne dla mieszkańców.
Jak gmina może modernizować szybciej: standard, etapowanie, powtarzalność
Różnica między „remontujemy” a „modernizujemy” często sprowadza się do organizacji. Tam, gdzie zasób jest duży (miasta), najlepiej działają:
- powtarzalne standardy wykończenia i materiałów (łatwiejsze zakupy, mniej błędów),
- etapowanie robót (lokale rotacyjne, remonty „pustostanów” w cyklu),
- kontrakty ramowe na typowe prace (łazienki, instalacje, stolarka, malowanie).
Na wsi częściej sprawdza się podejście „pakietowe” dla całych budynków, bo pojedyncze, rozproszone zlecenia podnoszą koszty logistyczne. W praktyce zyskują wykonawcy, którzy potrafią połączyć kilka specjalności w jeden sprawny proces i dowieźć efekt bez wielomiesięcznych przerw.
Podsumowanie
Dane za 2025 r. pokazują wyraźnie: liczba umów najmu lokali komunalnych spada w całym kraju, ale szybciej na obszarach wiejskich. Jednocześnie miasta zwiększają łączną powierzchnię wynajmowanych lokali, podczas gdy wieś ją traci, co sugeruje dwa różne „scenariusze zasobu” i dwa różne wyzwania remontowe. W tej układance modernizacja nie jest dodatkiem – jest warunkiem, by lokale w ogóle pozostały w użyciu: z ogrzewaniem, wentylacją, instalacjami i standardem, który pozwala szybko przywracać mieszkania do obrotu. Jeśli gmina chce skrócić kolejkę i ograniczyć ubytki zasobu, potrzebuje nie tylko pieniędzy, ale też powtarzalnego systemu remontów: standardu, etapowania i dobrej kontroli jakości.
Dane pochodzą z GUS.