W pierwszym kwartale 2026 roku przeciętna cena transakcyjna nowego mieszkania na obszarze Starego Miasta wyniosła 17 852 zł za mkw. To najwyższy wynik w zestawieniu obejmującym pięć części Wrocławia odpowiadających dawnym dzielnicom. Na rynku wtórnym różnice były znacznie mniejsze, dlatego o kosztach zakupu decydowała nie sama lokalizacja, lecz również rodzaj nieruchomości.
Stare Miasto na szczycie zestawienia
Przeciętna cena transakcyjna metra kwadratowego nowego mieszkania w całym Wrocławiu wyniosła w pierwszym kwartale 2026 roku 13 903 zł. Na obszarze Starego Miasta było to 17 852 zł, czyli o 3949 zł więcej. Różnica przekraczała 28 proc. średniej obliczonej dla całego miasta.
Dane odnoszą się do obszaru statystycznego odpowiadającego dawnej dzielnicy Stare Miasto, a nie wyłącznie do Rynku i najbliższych ulic. Nie należy więc traktować podanej kwoty jako stawki obowiązującej w ścisłym centrum. Jest to przeciętna wyliczona na podstawie transakcji dotyczących mieszkań o różnych powierzchniach, standardzie i dokładnym położeniu.
Drugie miejsce na rynku pierwotnym zajęło Śródmieście, gdzie za metr płacono przeciętnie 16 889 zł. Na Krzykach wynik wyniósł 13 992 zł, na Psim Polu 13 095 zł, a na obszarze dawnej dzielnicy Fabryczna – 12 303 zł. Między Starym Miastem a Fabryczną różnica sięgnęła zatem 5549 zł za mkw.
Tak duża rozpiętość pokazuje, dlaczego ogólnomiejska średnia ma ograniczoną przydatność przy planowaniu zakupu konkretnego lokalu. Osoba rozpoczynająca przygotowania do zakupu mieszkania powinna od początku porównywać nieruchomości położone w podobnych częściach miasta i należące do tego samego segmentu rynku.
Rynek wtórny bardziej wyrównany
Inny obraz wyłania się z danych o mieszkaniach używanych. Najwyższą przeciętną cenę ponownie odnotowano na Starym Mieście, gdzie metr kwadratowy kosztował 13 298 zł. Różnica między najdroższym a najtańszym obszarem była jednak znacznie mniejsza niż w przypadku nowych lokali.
Na Krzykach przeciętna cena na rynku wtórnym wyniosła 12 833 zł za mkw. W Śródmieściu było to 12 595 zł, na Psim Polu 12 506 zł, a na obszarze Fabrycznej 12 165 zł. Skrajne wyniki dzieliły więc 1133 zł za mkw.
Dla całego Wrocławia przeciętna cena transakcyjna mieszkania z drugiej ręki wyniosła 12 632 zł za mkw. Stare Miasto przewyższało ten poziom o 666 zł. W porównaniu z rynkiem pierwotnym przewaga najdroższego obszaru była zatem wyraźnie mniejsza.
Nie oznacza to, że ceny wszystkich używanych mieszkań były do siebie zbliżone. Średnia nie pokazuje różnic między lokalami po remoncie i mieszkaniami wymagającymi dużych nakładów, nie uwzględnia też wprost kondygnacji, obecności windy, stanu budynku czy dokładnego położenia. Ostateczna cena pojedynczej nieruchomości może znacząco odbiegać od wyniku dla całego obszaru.
Największe różnice dotyczą nowych mieszkań
Na Starym Mieście przeciętna cena metra na rynku pierwotnym była o 4554 zł wyższa niż na rynku wtórnym. Podobną, choć nieco mniejszą różnicę odnotowano w Śródmieściu – 4294 zł za mkw.
Na Krzykach rozpiętość między oboma segmentami wyniosła 1159 zł, a na Psim Polu 589 zł. Najbardziej zbliżone wyniki wystąpiły na obszarze Fabrycznej, gdzie nowe mieszkania kosztowały przeciętnie 12 303 zł za mkw., a używane 12 165 zł. Różnica wyniosła zaledwie 138 zł.
Nie można jednak na tej podstawie uznać, że każde nowe mieszkanie jest droższe od każdego używanego lokalu w tej samej części miasta. Dane przedstawiają przeciętne wartości z przeprowadzonych transakcji. Na końcowy wynik wpływa między innymi to, jakie mieszkania zostały sprzedane w danym kwartale.
Ile oznacza to przy mieszkaniu o powierzchni 50 mkw.
Przeliczenie stawek na przykładowy lokal pozwala lepiej zobaczyć skalę różnic. Przy powierzchni 50 mkw. mieszkanie z rynku pierwotnego na Starym Mieście kosztowałoby około 892 600 zł, gdyby całą cenę wyliczyć według dzielnicowej średniej. Na rynku wtórnym byłoby to około 664 900 zł.
W Śródmieściu analogiczne wartości wyniosłyby około 844 450 zł za nowe mieszkanie i 629 750 zł za używane. Na Krzykach byłoby to odpowiednio 699 600 zł i 641 650 zł, na Psim Polu 654 750 zł i 625 300 zł, a na obszarze Fabrycznej 615 150 zł i 608 250 zł.
Są to proste obliczenia oparte na przeciętnych cenach metra, a nie wyceny konkretnych lokali. Nie obejmują również kosztów wykończenia, remontu, wyposażenia, miejsca postojowego, komórki lokatorskiej ani wydatków związanych z finansowaniem i zawarciem transakcji. Przed podpisaniem dokumentów potrzebne jest też staranne przygotowanie do odbioru inwestycji, ponieważ ewentualne usterki mogą wpłynąć na późniejsze wydatki.
Jeden kwartał nie wyznacza trwałego trendu
W czwartym kwartale 2025 roku przeciętna cena nowego mieszkania na Starym Mieście wynosiła 16 438 zł za mkw. W pierwszym kwartale 2026 roku było to 17 852 zł, czyli o 1414 zł więcej. Na rynku wtórnym przeciętna wzrosła w tym czasie z 12 492 do 13 298 zł za mkw., a więc o 806 zł.
W skali całego Wrocławia kierunek zmian nie był jednak taki sam. Przeciętna cena na rynku pierwotnym obniżyła się z 14 062 do 13 903 zł za mkw., natomiast na rynku wtórnym wzrosła z 12 546 do 12 632 zł. Zmiany kwartalnych średnich mogą wynikać zarówno z poziomu cen, jak i ze struktury sprzedanych lokali, dlatego nie powinny być automatycznie odnoszone do każdego mieszkania.
Podobnej ostrożności wymagają informacje dotyczące zmian cen w budownictwie. Koszty realizacji inwestycji są jednym z elementów otoczenia rynku, ale nie pozwalają samodzielnie określić wartości konkretnej nieruchomości.
Średnia cena to punkt wyjścia
Dane statystyczne pozwalają porównać poszczególne części miasta, ale przed zakupem trzeba zejść do poziomu konkretnego budynku i lokalu. Znaczenie mają między innymi stan techniczny, rok budowy, standard części wspólnych, piętro, rozkład pomieszczeń, ekspozycja okien i dostępność komunikacji.
W przypadku rynku pierwotnego do ceny mieszkania należy doliczyć koszt jego wykończenia oraz elementów sprzedawanych oddzielnie. Przy lokalu używanym potrzebna jest ocena zakresu remontu, stanu instalacji i kondycji całego budynku. Dopiero po uwzględnieniu tych wydatków można rzetelnie porównać oferty z różnych części Wrocławia.
Źródło danych: Urząd Statystyczny we Wrocławiu, dane za I kwartał 2026 roku i IV kwartał 2025 roku. Różnice kwotowe i procentowe oraz przykładowe ceny mieszkań o powierzchni 50 mkw. wyliczono na podstawie tych danych.